Флиппинг квартир в Москве

Особенности рынка: старый фонд и новостройки

Если мы говорим про вторичную недвижимость, то нужно постараться найти объекты стоимостью хотя бы на 10% ниже рынке. Так по итогу можно выйти в больший плюс по доходности после перепродажи квартиры. И не забывайте торговаться — многие продавцы могут пойти навстречу и сделать небольшой дисконт.

Здесь также стоит обращать внимание на тип дома, год постройки и состояние коммуникаций. Если в квартире нет несущих стен — то это даёт вам гораздо больше возможностей для перепланировки и дизайна.

Важно: в новостройках уделяем внимание сроку сдачи проекта. Например, если ваш корпус сдаётся сейчас, а остальные — через пару месяцев, то нужно учитывать, что шумные работы за окном могут смутить потенциальных покупателей. Ещё — изучайте план развития района, чтобы около дома неожиданно не начали строить автомобильную развязку или ЖК. При этом появление новой станции метро — пойдёт только в плюс, потому что стоимость может вырасти на 20% минимум. В новых домах также важен сегмент: если эконом- и бизнес-класс в основном покупают в ипотеку, то премиальную и элитную недвижимость зачастую берут за наличные.

Общее правило для вторички и новостроек — эргономичная планировка. Делайте ставку на квартиры с 1-2 спальнями, где можно обустроить кухню-гостиную, есть раздельный санузел и желательно балкон.

Какие квартиры подходят под флиппинг — краткий чек-лист

1. Локация и район:

• Транспортная доступность.
• Социальная инфраструктура.
• Благоустройство и перспективы района.

2. Характеристики дома и квартиры:

• Общее состояние дома и интерьер входных групп.
• Тип недвижимости: вторичка или новостройка, квартира или апартаменты.
• Площадь и высота потолков.
• Состояние квартиры и технических коммуникаций.
• Планировка.

3. Документация:

• Юридическая чистота квартиры и отсутствие обременений.

4. Потенциал для улучшений:

• Возможность перепланировки.
• Стоимость ремонта и улучшения коммуникаций.

5. Рентабельность:

• Расчёт прибыльности. Определение потенциальной доходности от реализации квартиры.

Рабочая схема флиппинга

Схема: Два инвестора

Одна из самых распространённых схем на сегодняшний день. Есть различные варианты сотрудничества двух инвесторов. Обычно — один приобретает, а второй делает ремонт и ещё может частично вложиться в покупку. Условия по прибыли договорные, но чаще всего делят всё 50/50.

Преимущества:

• Распределение рисков. Вы вкладываете лишь часть собственных средств — это минимизирует возможные риски и убытки.
• Разделение зоны ответственности. Например, вы не очень хорошо разбираетесь в рынке, и вам сложно самостоятельно найти ликвидный объект, при этом у вас есть экспертиза в проведении ремонтных работ. В этом случае вам нужен партнёр, который знает — где искать объекты, как договариваться с застройщиками и так далее.

Недостатки:

• Вопросы доверия. Это один из самых очевидных минусов — вы должны максимально доверять вашему партнёру, быть в нём уверенным как в себе.

Для кого подходит флиппинг

Эта стратегия инвестиций на рынке недвижимости подойдёт вам, если вы:

• Понимаете рынок недвижимости, и у вас есть опыт в проведении ремонтных работ, поиске ликвидных квартир.
• Готовы к рискам и непредвиденным изменениям на рынке.
• Обладаете свободными деньгами, желательно от 10 млн ₽. Но всё зависит от сегмента недвижимости, который рассматриваете.
• Готовы вкладываться в ремонт, искать подрядчиков. У вас есть время на контролирование всех процессов, или вы можете это делегировать проверенному человеку.

Риски при перепродаже

К сложностям и рискам во флиппинге нужно быть готовым заранее:

• Неудачный выбор квартиры. Сначала локация показалась весьма хорошей и перспективной — а по итогу всплыло много нюансов. Или выяснилось, что в доме проблемные соседи, которые не идут на контакт.
• Внеплановые допрасходы. В бюджете была заложена одна сумма и только на смену сантехники, по факту пришлось переделывать полностью все коммуникации.
• Непрофессиональная бригада строителей. Срыв сроков, множество недочётов и низкое качество работ.
• Ситуация на рынке. Из-за кризиса или других внешних факторов не получается реализовать квартиру в запланированные сроки.

Олег Торбосов и флиппинг в Дубае

Олег Торбосов — основатель агентства недвижимости Whitewill и профессиональный инвестор. Флиппингом на рынке Дубая Олег занимается уже более 2 лет. И за это время сумел реализовать десятки квартир в самых топовых локациях эмирата. Так, только за 2024 год Олег продал 25 своих объектов — квартир и пентхаусов — на Блувотерс, на общую сумму $105 млн. А за первый квартал 2025 года — 7  квартир на $21 млн.

Главная фишка Олега при системном флиппинге, когда это переросло в операционный бизнес — универсальная матрица. Благодаря ей за 3 недели он и его команда полностью обновляют и обставляют любую квартиру. А зачастую — они успевают за месяц её продать и передать ключи новому владельцу.

Сейчас в числе прочего Олег продаёт пентхаус на Блувотерс за $26 млн — это самый дорогой его объект в его коллекции флиппера. Кстати, свою 4 книгу Олег во многом посвятит инвестиционной схеме флиппинга квартир.