Каков налог на апартаменты в Москве 2025 и как его уплатить?
Апартаменты не считаются помещениями жилого фонда, однако их владельцы обязаны уплачивать налоги в государственную казну
В данном материале мы подробно разберём, какие налоги необходимо платить при приобретении и продаже апартаментов, а также рассмотрим, существуют ли льготы, предусмотренные законодательством.
Введение
Термин «апартаменты» часто ошибочно используют как синоним для обозначения квартиры, что в корне неправильно. Главное отличие апартаментов от квартир заключается в том, что они классифицируются как нежилые помещения. Более того, российское законодательство не выделяет их в отдельную категорию недвижимости, несмотря на многочисленные попытки определить их правовой статус. В результате Минстрой окончательно постановил, что апартаменты не будут приравниваться к жилым помещениям.
Из этого вытекает несколько ключевых особенностей:
- Прописаться в апартаментах нельзя — возможна только временная регистрация на срок до пяти лет, если конкретный объект относится к гостиничному типу.
- При покупке юнита в строящемся апарт-комплексе по договору долевого участия покупатель не защищён нормами Федерального закона №214-ФЗ.
- Ипотечное кредитование апартаментов исключает использование льготных программ с государственной поддержкой или материнским капиталом.
- Застройщики не обязаны создавать рядом с апартаментами инфраструктуру вроде детских садов, школ и социальных объектов.
- При строительстве апартаментов застройщики могут игнорировать требования СанПиН, которые применяются к жилому фонду, а также не обязаны обеспечивать надлежащую инсоляцию и звукоизоляцию помещений.
- Владельцы апартаментов платят за коммунальные услуги больше — тарифы, как правило, выше на 20-25% в сравнении с квартирами, так как рассчитываются по ставкам для юридических лиц.
Что такое налог на апартаменты и чем он отличается от квартир?
Любая недвижимость в России подлежит налогообложению. Однако, если для квартир ставка имущественного налога варьируется от 0,1% до 0,15% от их кадастровой стоимости, то для апартаментов она значительно выше и составляет от 0,5% до 2%. Это связано с их нежилым статусом, который делает апартаменты объектами с более высоким налоговым обременением.
Ключевые отличия в расчёте налога:
- Владельцы квартир могут рассчитывать на налоговый вычет по площади — из общей площади единственного жилья вычитаются 20 м², а налог начисляется только на оставшуюся часть.
- С апартаментами такого вычета нет, и налог взимается за каждый квадратный метр, что делает их содержание значительно дороже.
Имущественный вычет
Для собственников квартир предусмотрены налоговые льготы, включая имущественный вычет до ₽260 тысяч при покупке жилья и до ₽390 тысяч при выплате процентов по ипотеке. Владельцы апартаментов не имеют права на подобные привилегии — ни при покупке, ни при выплате ипотеки.
Коммунальные расходы
Коммунальные платежи за апартаменты также выше по сравнению с обычной квартирой. Поскольку они относятся к нежилым помещениям, тарифы регулируются не государством, а управляющей компанией. В результате счета могут быть на 15-30% больше, чем у владельцев квартир. При этом жаловаться на такие суммы бесполезно — ни жилинспекция, ни Роспотребнадзор не смогут вмешаться, так как регулирование тарифов на нежилую недвижимость находится в зоне ответственности коммунальных операторов.
Налог на обычные апартаменты
и гостиничного типа – есть ли разница?
Размер налоговой ставки на апартаменты зависит от категории назначения объекта, в котором они расположены. Ставка варьируется от 0,5% до 2% и определяется в зависимости от функционального использования здания.
Максимальная ставка 2%
Применяется для объектов, предназначенных под офисы, торговые площади или административно-деловые центры. Такой налоговый режим значительно увеличивает расходы владельцев.
Минимальная ставка 0,5%
Установлена для апартаментов гостиничного типа. Это делает такие апартаменты более привлекательными с точки зрения налогообложения.
Объекты налогообложения
Все апартаменты в Москве, вне зависимости от их площади, статуса или использования, облагаются налогом. Однако размер налога напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта. Эта стоимость, в свою очередь, определяется оценочной комиссией и может быть оспорена, если собственник считает её завышенной.
Малые апартаменты
Налогообложение апартаментов площадью менее 50 м² обычно ниже, поскольку их кадастровая стоимость сравнительно невысока.
Крупные апартаменты
Объекты площадью от 100 м² обойдутся владельцу дороже из-за их высокой кадастровой стоимости.
Налоговая база
Налог на имущество физических лиц в Москве регулируется главой 32 Налогового кодекса РФ и городским Законом № 51 от 19.11.2014. Налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, которая фиксируется в ЕГРН и применяется по состоянию 1 января соответствующего налогового периода. С 2020 года инвентаризационная стоимость больше не используется для расчётов.
Апартаменты классифицируются как нежилые помещения. Вычеты и федеральные льготы на апартаменты не распространяются, кроме льгот, предусмотренный в Москве, о которых мы расскажем ниже.
Размер налоговой ставки определяется несколькими ключевыми факторами:
1. Целевое назначение земли.
Для апартаментов гостиничного типа применяется минимальная ставка в 0,5%. Однако если речь идёт об апартаментах офисного формата, ставка увеличивается до 2%.
2. Наличие коммерческих площадей.
Если более 20% общей площади здания занимают объекты ритейла, общественного питания или другие коммерческие пространства, ставка также составляет 2%. Это особенно актуально, если девелопер предусматривает использование части апарт-комплекса гостиничного типа под бизнес-объекты.
С какого момента начинается начисление налогов?
Начисление налогов на апартаменты начинается с момента государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Это означает, что владелец должен быть готов оплатить налог за все месяцы владения объектом в течение года.
Например:
-
Если вы купили апартаменты в марте 2025 года, налог будет начисляться за 10 месяцев.
-
Если апартаменты куплены в декабре, налог рассчитывается только за один месяц.
Размер налоговой ставки на имущество в Москве
Налоговые ставки на имущество физлиц — ст. 406 НК РФ — зависят от типа объекта и его кадастровой стоимости:
- 0,1% — для жилья, гаражей, машино-мест и хозяйственных построек до 50 м².
- 0,5% — для остальной недвижимости физлиц.
- 2% — для объектов из утверждённого перечня или с кадастровой стоимостью свыше ₽300 млн.
В Москве ставки варьируются в зависимости от кадастровой стоимости помещения:
- до ₽10 млн — 0,1%;
- ₽10-20 млн — 0,15%;
- ₽20-50 млн — 0,2%;
- ₽50-300 млн — 0,3%.
Чем выше стоимость, тем больше размер налога.
Как снизить размер суммы
Существует несколько способов уменьшить налоговую нагрузку для владельцев апартаментов.
Федеральные льготы
Некоторые категории граждан РФ имеют право на полное или частичное освобождение от уплаты налога на жилую недвижимость, для коммерческой недвижимости такие льготы не предусмотрены. Льгота распространяется только на один объект налогообложения каждого типа.
Перечень всех льготных категорий приведён в статье 407 Налогового кодекса РФ. Полностью освобождены от уплаты налога:
- пенсионеры;
- ветераны Великой Отечественной войны;
- герои СССР и РФ;
- инвалиды с детства;
- дети-инвалиды;
- инвалиды I и II группы;
- другие категории граждан.
Московские льготы
В 2016 году московское правительство создало реестр апартаментов, владельцы которых могут получить налоговые льготы. Программа распространяется на апарт-комплексы офисного типа с налоговой ставкой 1,5-2%, но при выполнении ряда условий:
- апартаменты должны принадлежать физическому лицу;
- площадь помещения не должна превышать 300 м²;
- стоимость одного квадратного метра должна быть от ₽100 000;
- запись в ЕГРН о покупке должна быть сделана до 1 января года, предшествующего включению здания в реестр;
- проект должен входить в перечень объектов торгово-офисной недвижимости.
При соблюдении этих требований ставка снижается до 0,5%. Если ваш объект соответствует условиям, но не включён в реестр, вы можете обратиться к застройщику или в департамент экономической политики Москвы. Льгота предоставляется только на одно помещение и действует исключительно на территории столицы.
Да, это возможно. Перед покупкой недвижимости необходимо изучить кадастровый паспорт объекта, где указана кадастровая стоимость. Также можно воспользоваться калькулятором на сайте Федеральной налоговой службы, чтобы рассчитать предварительный размер налога.
Пример расчета конкретной суммы
Налог на нежилую недвижимость рассчитывается по формуле: кадастровая стоимость объекта * на установленную ставку налога.
Кадастровая стоимость апартаментов или квартиры, используемая в расчетах, определяется государством с учетом ключевых характеристик объекта. Этот показатель фиксируется региональными властями и вносится в Единый государственный реестр недвижимости, данные которого доступны на официальном сайте.
Пример расчета:
Для апартаментов с кадастровой стоимостью ₽15 млн, расположенных на участке под гостиничное использование, налог составит:
₽15 000 000 × 0,5% = ₽75 000.
Если тот же объект находится на земле, предназначенной для торговой, офисной или общественно-деловой застройки, сумма налога будет значительно выше:
₽15 000 000 × 2% = ₽300 000.
Порядок уплаты
Все собственники недвижимости обязаны ежегодно оплачивать налог на имущество физических лиц. Сделать это необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным. Например, налог за 2023 год нужно оплатить до декабря 2024 года, а за 2024 год — до декабря 2025 года. Если объект находится в долевой собственности, налоговая сумма распределяется между совладельцами пропорционально их долям.
Сроки прихода уведомления
Налоговые уведомления направляются владельцам недвижимости до 1 ноября года, следующего за налоговым периодом. Если налоговое уведомление на имущество не поступило владельцу до 1 ноября, рекомендуется самостоятельно связаться с налоговой инспекцией. Это можно сделать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или с помощью онлайн-сервиса «Обратиться в ФНС России».
Следует учитывать, что налоговые уведомления не направляются в следующих ситуациях:
- Наличие налоговой льготы, вычета или иных оснований, освобождающих от уплаты налога на имущество за 2023 год.
- Если общая сумма налога составляет менее ₽300, за исключением случаев, когда уведомление должно быть отправлено в последний календарный год, после которого возможность его направления утрачивается.
Какие есть способы оплаты
Имущественный налог можно оплатить несколькими способами:
- Через личный кабинет на сайте ФНС России.
- С использованием сервиса «Заплати налоги» на сайте ФНС.
- На портале госуслуг через функцию «Оплата по квитанции» по уникальному идентификатору.
- Через интернет-банк.
- В банковском отделении, предоставив реквизиты из налогового уведомления.
Доступен ли налоговый вычет
На апартаменты налоговый вычет не распространяется, поскольку они считаются нежилой недвижимостью. Однако при продаже объекта можно воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным статьёй 220 НК РФ:
1. Использование фиксированного имущественного вычета
Для апартаментов предусмотрен фиксированный вычет в размере ₽250 000. Этот вычет можно применять несколько раз в течение года — он распространяется на все сделки, совершённые за налоговый период. Например, если за год было продано несколько объектов недвижимости, сумма вычета вычитается из общего дохода от всех сделок. Однако воспользоваться этим вычетом можно только при условии, что апартаменты не использовались в коммерческих целях и доходы от их продажи облагаются НДФЛ.
Пример: Иванов продал апартаменты за ₽5 100 000. С учётом ставки налога в 13% он обязан выплатить налог. Применяя вычет, он уменьшает налогооблагаемую базу:
₽5 100 000 - ₽250 000 = ₽4 850 000 рублей. Налог составит: ₽4 850 000 × 13% = ₽630 500 рублей.
2. Уменьшение налогооблагаемого дохода на расходы, связанные с покупкой недвижимости
Вместо фиксированного вычета можно использовать понесённые при покупке расходы. Налог будет исчисляться только с разницы между доходами от продажи и затратами на приобретение.
Пример: Иванов купил апартаменты три года назад за ₽4 000 000, а продал за ₽5 100 000. При наличии документов, подтверждающих расходы на покупку, он может уменьшить налогооблагаемую базу:
₽5 100 000 - ₽4 000 000 = ₽1 100 000. Налог составит: ₽1 100 000 рублей × 13% = ₽143 000.
Налоги при продаже и покупке апартаментов
При продаже и покупке апартаментов владелец уплачивает налоги, однако есть некоторые нюансы, о которых мы расскажем ниже.
При покупке
Покупатель уплачивает налог на имущество с момента регистрации права собственности.
При продаже
Доходы от продажи недвижимости, включая апартаменты, облагаются НДФЛ по ставке 13%, согласно статье 217.1 НК РФ. Однако налог не взимается, если объект находился в собственности минимальный срок владения или дольше.
Срок составляет пять лет, но может быть сокращён до трёх лет, если недвижимость:
- является единственным жильём;
- получена по наследству;
- подарена близкими родственниками;
- приобретена по договору ренты;
- перешла в собственность после приватизации.
Если вы ищете квартиру или апартаменты в Москве, заполните форму ниже. Наши специалисты проконсультируют вас, ответят на вопросы и помогут подобрать вариант в соответствии с вашими пожеланиями.
