Введение
Покупка квартиры для сдачи в аренду – популярный способ вложения средств, дающий перспективу роста капитала и возможность получения пассивного дохода. Чтобы такая инвестиция оказалась успешной, важно учитывать множество факторов – от местоположения до состояния квартиры. В этой статье рассказываем, какую недвижимость выбрать для арендного бизнеса.
Почему инвестировать
в недвижимость для сдачи
в аренду выгодно
Пассивный доход
Эта форма инвестиций особенно удобна, если вы хотите создать дополнительный источник дохода, не связанный с ежедневной занятостью.
Надёжность
Недвижимость является активом, который практически не теряет в цене, даже в условиях экономической нестабильности.
Рост стоимости
С годами стоимость квартир в Москве, как правило, растёт, что позволит вам не только заработать на аренде, но и увеличить капитал при продаже.
Долгосрочная окупаемость инвестиций
При правильном подходе аренда квартиры может покрыть её стоимость в течение 10–15 лет. После этого объект начнёт приносить чистую прибыль.
Какие квартиры лучше
всего сдаются в Москве
Квартиры или апартаменты
Апартаменты часто находятся в новых комплексах и ориентированы на краткосрочную аренду. Они подойдут для туристов, бизнесменов или студентов, ищущих временное место проживания. Однако такой тип недвижимости считается коммерческим, поэтому коммунальные платежи и налоги будут выше, чем в аналогичной квартире. Кроме того, в апартаментах невозможно прописаться.
Квартиры являются более привычным вариантом для долгосрочной аренды. Они имеют статус жилого помещения, поэтому вам будут начисляться стандартные коммунальные платежи и налоги на имущество.
Размер и планировка
Выбирайте планировку исходя из того, на какой срок вы планируете сдавать квартиру. Для краткосрочной аренды больше подойдут студии и варианты с 1 спальней. Обычно их снимают туристы, студенты и люди, путешествующие по работе – те, кому важнее локация, чем размер недвижимости.
Для долгосрочной аренды рассмотрите квартиры с 1-2 спальнями: такие планировки подойдут как одиноким людям, так и семьям. Варианты с тремя и более спальнями пользуются меньшим спросом: есть риск, что недвижимость будет простаивать.
Состояние и оснащение
Квартира с качественным ремонтом, мебелью и техникой всегда сдаётся быстрее и по более высокой цене. Важно учитывать минимальный набор, который ожидают арендаторы: оборудованная техникой кухня, меблированная обеденная и спальная зоны. Если вы планируете сдавать квартиру посуточно, стоит дополнительно купить посуду, постельное бельё и мелкую бытовую технику.
Лучшие районы Москвы для покупки квартиры под аренду
Квартиры на длительный срок лучше сдаются в спокойных зелёных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Обратите внимание на Якиманку, Хамовники или Раменки. Последний район, например, считается одной из лучших локаций для жизни с детьми: здесь сосредоточены главные вузы страны и 20 школ, среди которых школа-интернат при МГУ и «Московская международная школа» № 1498.
Если вы планируете сдавать квартиру посуточно, стоит обратить внимание на районы, пользующиеся спросом у туристов. Например, Тверской или Арбат: близость к Красной площади, культурным и историческим достопримечательностей, лучшей гастрономии на любой вкус делают эти районы особенно востребованными для краткосрочной аренды.
Как выбрать квартиру
для сдачи в аренду
Транспортная доступность и инфраструктура
Квартира с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой привлекает больше арендаторов и может быть сдана дороже. Обратите внимание на расстояние до ближайших станций метро и остановок общественного транспорта. Не забудьте проверить на карте наличие магазинов, торговых центров и аптек поблизости. Если ваша целевая аудитория – семьи с детьми, узнайте, есть ли рядом школы, детсады и поликлиники.
Юридическая чистота сделки
Проверьте историю квартиры: сколько раз она продавалась, нет ли споров между бывшими владельцами. Убедитесь, что квартира не находится под залогом, и на неё не наложен арест, а также уточните, оплачены ли все счета по коммунальным услугам. Если в квартире была перепланировка, важно, чтобы она была узаконена, иначе вопросы с её оформлением лягут на ваши плечи.
Расчёт доходности
-
Изучите, сколько стоят квартиры аналогичного типа в выбранном районе. Учтите их состояние, площадь и планировку.
-
Вычтите из суммы аренды обязательные расходы: налоги, коммунальные платежи, если их оплачиваете вы, и затраты на мелкий ремонт.
-
Разделите стоимость квартиры на годовой доход от сдачи. Оптимальный срок окупаемости – 14-17 лет. Если он превышает этот период, подумайте о выборе другого объекта.
Для примера возьмём квартиру с 1 спальней площадью 44 м² в ЖК Amber City в Хорошёвском районе.
-
Стоимость квартиры – 27 180 000 рублей.
-
Среднемесячный доход от аренды с вычетом обязательных затрат – 150 000 рублей.
-
Годовой доход – 1 800 000 рублей.
-
Срок окупаемости: 27 180 000 ÷ 1 800 000 = 15 лет.
Долгосрочная
или краткосрочная аренда
Долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда предполагает сдачу квартиры от полугода до нескольких лет.
Преимущества долгосрочной аренды:
-
Стабильность дохода. Арендная плата поступает регулярно, обычно один раз в месяц, что позволит вам планировать бюджет.
-
Долгосрочные отношения. Вам не нужно постоянно искать новых арендаторов, что экономит время и силы.
-
Меньший износ жилья. Долгосрочные арендаторы обычно более аккуратно относятся к квартире, так как воспринимают её как свой дом.
-
Юридическая защищённость. Оформленный договор аренды чётко регулирует права и обязанности сторон, что помогает избежать недоразумений.
Недостатки долгосрочной аренды:
-
Фиксированная доходность. Стоимость аренды не меняется в течение срока договора, даже если рыночные цены выросли.
-
Длительный поиск арендаторов. Вам может понадобиться какое-то время, чтобы найти надёжного и платёжеспособного арендатора.
Краткосрочная аренда
Такой формат наиболее популярен среди туристов и тех, кто путешествует по работе: обычно они арендуют квартиру от нескольких дней до нескольких недель.
Преимущества краткосрочной аренды:
-
Высокая доходность. Посуточная аренда обычно приносит больше прибыли, чем долгосрочная. Особенно в периоды высокого спроса: праздников, каникул и в туристический сезон.
-
Регулирование цены. Вы можете изменять стоимость аренды в зависимости от сезона, спроса или событий в городе.
Недостатки краткосрочной аренды:
-
Большие временные затраты. Каждый новый арендатор требует заключения договора, встречи для передачи ключей, уборки квартиры и проверки её состояния после выселения.
-
Повышенный износ. Частая смена арендаторов приводит к большему износу мебели и бытовой техники.
-
Зависимость от сезона. В периоды низкого туристического спроса квартира может простаивать, что снижает общий доход.
Какой формат выбрать
Если квартира расположена в центре Москвы, возле туристических объектов или деловых центров, краткосрочная аренда может быть более выгодной. Долгосрочный формат больше подойдёт для недвижимости в спокойных спальных районах.
Подумайте также, сколько времени вы готовы уделять управлению объектом: если вы не хотите постоянно заниматься недвижимостью, выбирайте сдачу на долгий срок. Вы можете доверить квартиру управляющей компании, но в этом случае ваш потенциальный доход снизится.
Особенности сдачи в аренду апартаментов в Москве
Главная особенность сдачи в аренду апартаментов – вам необходимо оформить статус индивидуального предпринимателя. В заявлении о регистрации укажите код ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
После оформления ИП вам нужно выбрать подходящий налоговый режим: упрощенная система налогообложения позволяет снизить ставку налога до 6%, а патентная система налогообложения предполагает уплату фиксированной суммы, которая не зависит от фактической выручки.
Независимо от того, выберете вы долгосрочную или краткосрочную сдачу, вам потребуется заключать договор с каждым арендатором. А если срок договора превысит год, это будет считаться обременением, которое необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Советы по сдаче квартиры в аренду
Сделайте косметический ремонт
Необязательно вкладывать много средств в квартиру, но покраска стен и замена старых плинтусов придадут ей более свежий вид и повысят привлекательность в глазах потенциальных арендаторов.
Создайте уютную атмосферу
Дополните интерьер красивым освещением, зеркалами и декором. Такие детали делают квартиру уютной и привлекают внимание на этапе просмотра.
Сделайте качественные фотографии
Постарайтесь сделать фотографии на качественную камеру и в светлое время суток.
Обратитесь к профессионалам
Опытный риелтор сможет оценить и правильно подать все преимущества вашей квартиры.
Примеры жилых комплексов
Amber City
Amber City – жилой комплекс премиум-класса из 6 башен высотой до 57 этажей в Хорошёвском районе. В проекте собственный ландшафтный парк площадью 6 гектаров и зелёный бульвар с арт-объектами и водными зонами: почувствуйте себя за городом, отдыхая в тени пышных деревьев. Для семей с детьми здесь построили образовательный комплекс со школой и детским садом.
Вы можете выбрать студию или квартиру с 1-3 спальнями. В каждом лоте установлена система «умный дом», с помощью который вы сможете управлять микроклиматом, электроникой и дверными замками. Квартиры продаются в бетоне, white box и с готовой отделкой, что особенно удобно, если вы планируете покупку для сдачи в аренду.
Стоимость: от 20 570 000 рублей.
Срок сдачи: поэтапно с 3 квартала 2027 года.
«Тишинский бульвар»
«Тишинский бульвар» – жилой комплекс премиум-класса из 14 корпусов высотой до 24 этажей в Пресненском районе. Большую часть территории проекта занимает двор-парк с прогулочным бульваром, крытыми галереями и зоной отдыха с шезлонгами: здесь в любую погоду приятно отдохнуть от суеты города. Для поддержания физической формы и эмоционального состояния в комплексе построили открытые спортивные площадки, тренажёрный зал с бассейном и спа и парящую на воде террасу для йоги. А для юных жителей открыли детский сад и создали игровые площадки на открытом воздухе.
Вы можете купить квартиру с 1-5 спальнями или видовой пентхаус. Также доступны лоты с террасами и возможностью установки дровяного камина. Квартиры продаются без отделки: вы можете реализовать дизайн-проект на свой вкус.
Стоимость: от 63 840 000 рублей.
Срок сдачи: 3 квартал 2027 года.
Покупка недвижимости – один из самых надёжных способов инвестиций. Грамотно выбрав объект для сдачи в аренду, вы не только обеспечите себе стабильный доход, но и увеличите стоимость своих активов. Если вы ищете квартиру в Москве, закажите обратный звонок ниже, наши специалисты подберут для вас лучшие варианты.
