Понятие, виды и классификация сделок
Понятие сделки с недвижимостью
Сделка – это юридическое действие, которое устанавливает, изменяет или прекращает права и обязанности сторон. Она фиксирует договорённости и защищает права каждого. В контексте недвижимости сделкой может называться покупка, продажа, аренда или дарение.
Особенности сделок с недвижимостью
- Регистрация. Сделки с недвижимостью требуют обязательной государственной регистрации в Росреестре.
- Документы. В таких сделках важно убедиться в праве продавца распоряжаться имуществом и отсутствии обременений – залога, ареста или аренды.
- Дополнительные траты. При сделках с недвижимостью не забывайте о сопутствующих расходах: госпошлина, услуги нотариуса и юристов.
- Нотариус. Некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения. Специалист нужен, например, при дарении недвижимости.
Классификация сделок с недвижимостью
По количеству сторон
- Сделки с недвижимостью могут быть односторонними, двусторонними или многосторонними.
- Односторонние. Одно лицо выполняет обязательства – дарит квартиру.
- Двусторонние. Самый распространённый тип – купля-продажа.
- Многосторонние. Две и более сторон – совместная покупка или обмен.
По форме заключения договора
Сделки могут быть устными или письменными. Устные сделки возможны в случае аренды на короткий срок или личных договорённостей. Однако для большинства сделок с недвижимостью обязательна письменная форма, особенно если вы покупаете, продаёте или арендуете на долгий срок. Письменная форма защищает всех участников.
По характеру юридического действия
- Возмездные. Одна сторона получает деньги – купля-продажа.
- Безвозмездные. Собственник передаёт имущество без получения компенсации – дарение.
По моменту возникновения прав и обязанностей
- Консенсуальные сделки. Оформляются на основе соглашения сторон и вступают в силу с момента согласования условий – покупка недвижимости.
- Реальные сделки. Требуют передачи имущества – передача квартиры по договору дарения.
Виды договоров купли-продажи недвижимости
Стандартный договор купли-продажи
Основной тип договора при продаже недвижимости. В него включают все важные условия: описание объекта недвижимости, цену, сроки передачи и оплату. Стандартный договор составляют в письменной форме и регистрируют в Росреестре для подтверждения права собственности покупателя.
Предварительный договор купли-продажи
Договор заключают, когда стороны соглашаются на будущую сделку, но по каким-то причинам не могут совершить её на момент подписания. Предварительный договор фиксирует намерения сторон – устанавливает цену и сроки – но не является окончательной сделкой.
Договор мены
Подразумевает обмен недвижимости. В отличие от продажи, стороны передают равноценное имущество друг другу.
Договор дарения
Дарение недвижимости возможно, когда один человек передаёт квартиру другому безвозмездно. Такая сделка обязательно требует нотариального удостоверения и регистрации в Росреестре. Ещё здесь возникает налог на дарение в размере 13% кадастровой стоимости подаренной квартиры. Если вы дарите недвижимость близкому родственнику, то налог платить не нужно.
Договор долевого участия
Такой договор заключают между застройщиком и покупателем при покупке недвижимости на этапе строительства. Покупатель становится дольщиком в ещё не построенном объекте, а застройщик обязуется построить объект и передать его в собственность дольщику сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Дольщик при этом обязан оплатить объект.
Договор по переуступке
Переуступка – это контракт, который передаёт права и обязанности на недвижимость в новостройке. Его подписывают ещё на этапе строительство дома. Права на недвижимость предоставляет физическое или юридическое лицо, которое подписало договор долевого участия в строительстве.
Виды сделок с жилыми помещениями
Свободная продажа
Свободная продажа – стандартная сделка, в которой продавец продаёт квартиру без ограничений – обременений или долгов. Процесс проходит быстро, потому что обе стороны могут свободно распоряжаться недвижимостью.
Ипотечные сделки
При ипотечной сделке покупатель берёт кредит на покупку недвижимости в банке. После завершения сделки и регистрации права собственности в Росреестре банк удерживает залог на недвижимость до полного погашения долга.
Сделки с обременением
Сделки с обременением проводят с недвижимостью, на которой есть ограничение прав – залог или арендное право. В таких случаях важно выяснить все детали обременений, чтобы убедиться, что права третьих лиц не будут нарушены. Если на квартиру наложен арест, её может быть невозможно продать без решения суда.
Сделки с участием материнского капитала
Недвижимость, купленная с маткапиталом, должна быть зарегистрирована в Росреестре и соответствовать условиям Фонда социального страхования – быть предназначенной для постоянного проживания и иметь подтверждающие документы, в которых прописано, что квартира куплена с помощью средств маткапитала. Важно учитывать особенности таких сделок: использовать маткапитал можно только после достижения ребёнком 3 лет, недвижимость должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей, а после покупки Пенсионный фонд обязательно проверяет, что деньги ушли именно на покупку квартиры и не были обналичены.
Виды сделок с коммерческой недвижимостью
Аренда коммерческих помещений
Аренду офисов, магазинов и складов в долгий срок или краткосрочно оформляют по договору аренды в письменной форме. В документ вносят все важные условия – сроки аренды, размер арендной платы и ответственность сторон.
Инвестиционные сделки
Инвестиционная сделка с коммерческой недвижимостью – покупка объекта с дальнейшей сдачей в аренду или перепродажей и получением прибыли. В таких сделках нужно тщательно проанализировать рыночную стоимость недвижимости и будущий доход от аренды.
Сделки с земельными участками
Здесь важно учесть целевое назначение объекта и его правовой статус. Участок может предназначаться для сельского хозяйства, строительства жилого дома или коммерции. Ещё нужно убедиться, что на нём нет обременений, и можно ли получить разрешение на использование земли от местных органов власти – администрации района или городского совета.
Возможные риски и как их предотвратить
Каждая сделка с недвижимостью несёт свои риски. При покупке квартиры без предварительной проверки вы можете получать проблемную недвижимость, обременённую долгами или спорными правами собственности. Чтобы избежать этого, нужно всегда проверять объект через Росреестр, а лучше доверить всё брокеру.
Если арендуете недвижимость, внимательно изучите условия договора, чтобы позже не получить неприятный сюрприз в виде дополнительных расходов на коммунальные услуги, содержание или ремонт.
Правовые аспекты и регистрация сделок
Необходимые документы для оформления
Вот какие документы нужны для любой сделки с недвижимостью:
- Паспорт продавца и покупателя или их законных представителей.
- Документ, подтверждающий право собственности на объект – свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра.
- Техпаспорт недвижимости.
- Согласие супруга на сделку, если недвижимость является совместной собственностью или покупается обоими супругами.
- Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и уплате налогов. Можно получить в ближайшем МФЦ или вашей УК.
Процедура госрегистрации
Государственная регистрация права собственности на недвижимость – обязательный этап любой сделки. Для регистрации нужно подать заявление в Росреестр, предоставив договор купли-продажи, документы, подтверждающие право собственности, и квитанции об уплате госпошлины. Регистрация занимает от 5 рабочих дней до нескольких недель – всё зависит от сложности сделки и загруженности органа. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его право собственности.
Роль нотариуса в сделках с недвижимостью
Нотариус участвует в сделках с недвижимостью, когда нужно нотариальное удостоверение документа – при дарении или завещании. Специалист проверяет подлинность подписей сторон и юридически удостоверяет, что все условия выполнены обеими сторонами. Ещё нотариус может выступать хранителем денег, при условии передачи средств только после регистрации права собственности на покупателя.
Если вы хотите получить только положительные эмоции от покупки недвижимости и делегировать все хлопоты профессионалам, закажите обратный звонок от наших брокеров. Специалисты подберут объект по вашим предпочтениям и проведут сделку.
ТОП-10 новостроек по мнению экспертов WHITEWILL
Проект бизнес-класса на первой линии канала имени Москвы. Первые три очереди включают 12 корпусов, детские сады, школы и офисы. Представлен широкий выбор квартир от студий до просторных резиденций. Важной частью проекта станет благоустроенная набережная.
| Лоты | Площадь от |
Цена от
|
Ультрафутуристичный небоскрёб с видовыми квартирами, офисами, торговой галереей и ресторанами в Москва-Сити. На 85 этаже Sky Garden – самый высотный парк в Европе. Башня высотой 379 метров станет самым высоким зданием столицы.
| Лоты | Площадь от |
Цена от
|
Проект премиум-класса рядом с Поклонной горой в долине реки «Сетунь». Представлены квартиры с отделкой, балконами и террасами. На территории есть школа и детский сад, стадион, детские и спортивные площадки, веломаршруты, открытый кинотеатр и зона отдыха.
| Лоты | Площадь от |
Цена от
|
Пару минут назад вы были дома. А теперь наслаждаетесь отдыхом в спа-центре с бассейном, камерным кинотеатром и шоппингом. До детского сада тоже рукой подать – прямо на территории квартала.
| Лоты | Площадь от |
Цена от
|
Жилой комплекс премиум-класса из пяти башен высотой до 18 этажей. Представлены квартиры как с отделкой, так и без неё. Облик комплекса отсылает к идее игры Дженга. Территория оформлена как ландшафтный парк. Для жителей будет доступна зона Sport&SPA.
| Лоты | Площадь от |
Цена от
|
«Тишинский бульвар» — тихий зелёный элитный квартал на престижной и комфортной Тишинке. Уникальный для элитного дома прогулочный бульвар в своём огромном парке 1,9 га. Насыщенная инфраструктура только для жителей. Clubhouse с клубной гостиной, детским игровым клубом, фитнес с бассейном. Каждый дом обладает индивидуальной архитектурой с фасадами из премиальных материалов.
| Лоты | Площадь от |
Цена от
|
Luzhniki Collection — коллекция из 12 клубных домов, окруженных частным парком площадью 8 гектаров. Название проекта выбрано не просто так — он расположен в 50 метрах от входа в легендарный спортивный комплекс «Лужники».
| Лоты | Площадь от |
Цена от
|
Комплекс премиум-класса с апартаментами, квартирами и виллами, и новое общественное пространство на территории пивоваренного завода конца 19 века.
| Лоты | Площадь от |
Цена от
|
Комплекс бизнес-класса из 6-ти корпусов в Даниловском районе. В проекте представлены варианты от уютных студий до просторных пентхаусов с террасами. На приватной территории расположены зоны отдыха у воды, воркаут-пространства, арт-объекты, уличный коворкинг и детская площадка.
| Лоты | Площадь от |
Цена от
|
VEER — жилой квартал бизнес-класса в Можайском районе. Проект состоит из 6-ти разновысотных башен от 5-х до 59-ти этажей. В комплексе представлено более 200 планировочных решений с отделкой whitebox.
| Лоты | Площадь от |
Цена от
|
